住宅ローンを組むときの流れと控除や頭金の考え方について

こんにちは。atoです。

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

今回は家を購入するときの住宅ローンについて頭金の考え方や住宅ローンを組むための流れなどについて書いていきたいと思います。

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『住宅ローンを組むために』

まずは住宅ローンを組むためにしなければならないことを簡単に説明します。

『どこで住宅ローンを組むのかを決める』

まずやらなければいけないことはどこで住宅ローンを組むのか(どこの銀行からお金を借りるのか)を決めなければなりません。

といってもどこが良いのかについては知識がなければ難しいですので、ハウスメーカーの営業の方に相談してみましょう。

こういうのはプロに任せるのが一番です!・・・と自分に言い聞かせています(笑)

自分で探す場合は、価格.comでも調べることは可能です。ただし、シミュレーションする場合の諸費用などある程度の知識が無いと難しいので、どこがあ良さそうかだけを見て、そのあとは銀行へ事前相談に行きましょう!事前相談に行くときには年収がわかるもの等を持っていったら話が早いと思います。

『仮審査』

どこで住宅ローンを組むかを決めたら次は『仮審査』に移っていくのですがその前に頭金をいくらにして、住宅ローンをいくら借りるのかを決める必要があります。

この『仮審査』を上手に使うために自分がどのような目的でいくら借りられるのかを知りたいか明確にしておいてください。

・住宅メーカー決定前など建設費用が確定していないとき

この時点では自分がいくら借りられるか(MAX)を知るために使えます。この時に注意してもらいたいのが、自分たちで上限値を決めないことです。

うちの場合、ちゃんとした知識も無いのに『ローンは○○○○万円までしか借りられない』と決めつけていましたが、ハウスメーカー(一条工務店)の営業の方が仮審査なので多めに書いた方が良いということで少し多めに審査をしました。最終的に自分たちの夢を詰め込んだ結果、当初イメージしていた金額では収まらず、仮審査に出しておいた金額でどうにかなりました。

ですので、少し多めに審査してもらいましょう!

・設計もほとんど終わって建設費用が確定した後

この時点までくれば家が○○○○万円掛かるので、頭金○○○万円入れれば建てられるという状況ですので、多めにとる必要はありません。

・・・が、見積金額の中に以下の金額が入っているか(項目として入っていても足りるのか)は確認しておいてください。

①不動産取得税

土地、家屋を取得した時に1回だけ掛かる税金です

②住宅ローンの手数料

住宅ローンを組むために必要な手数料で、ローンの中に組み込むことは出来ますが、一括前払いした方が金利でのメリットがありトータルでは安く済みます。

※①、②については以前の記事で書いていますので確認してみてください

『見積書に掛かれている費用』と、『含まれていない』必要な費用まとめ

③引っ越し費用

引っ越しする距離や運ぶ数量にもよりますが、結構な金額になります。

④インテリア代金

自分で購入する照明器具やTVボードなどの家具を新調するための費用を考えておく必要があります。

⑤家電費用

家具と同様にテレビや冷蔵庫、洗濯機などを新居に合わせて新調する人も多いと思いますので、新調するのに必要な費用はきちんと押さえておきましょう。

頭金を決める上で上記の金額と貯金額、近い将来所得の変動がないかなどを総合的に評価して決めてください。

昔は『頭金を10%は入れる』というのが普通だったようですが、今は控除などもありますので必要な費用を考えた上でなら頭金ゼロでも良いと思います。

金額を決めたら仮審査の申請をしてください。

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『正式申し込み』

仮審査を通って、家の建設費用も確定したら住宅ローンの正式申し込みを行います。

『住宅ローン契約・口座開設』

正式申し込みが通ったら銀行に行って契約と口座開設を行います。

『住宅ローン実行(融資)』

契約が終わってしまえば銀行内の手続き(決裁)期間後にローンが実行されます。

十呼応の時期的にはいろいろありますが主に2種類ではないかと思います。(それ以外にあるかもしれませんが・・・)

『工事着工前にローンを実行して住む前から支払いをする』

ほとんどのハウスメーカーは工事着工前に一定額の入金が必要ですが、ここで住宅ローンを実行してしまうと約2ヶ月後からローンの支払いが始まってしまい、今住んでいる家との2重での支払いとなりますので余裕がある人以外はお勧めできません。そのためにつなぎ融資というものがあります。

『つなぎ融資を使って住み始めてから支払いをする』

上で書いたように賃貸料と住宅ローンを同時に支払えない場合につなぎ融資というものを使います。

つなぎ融資とは工事着工から引き渡しまでの間にハウスメーカーや工務店に支払う金額を立て替えてもらうようなイメージです。つなぎ融資をするメリットは住宅ローンとの2重支払を避けることですが、デメリットとしてつなぎ融資をすることでたった5ヶ月程度で約20万円ほどの費用(金利)が掛かってしまいます。

ですので、余裕のある人はつなぎ融資を使わない方がメリットあります。(ただし無理はしない方が良いです)

『住宅ローン控除』

次に住宅ローン控除についてですが、簡単に説明したいと思います。詳しくは国税庁のHPに書いてありますが、詳しすぎて分かりにくいです(;^ω^)

住宅ローン控除とは住宅を取得してから10年間、年末の住宅ローン残高の1%(上限は40万円か50万円)を控除するといった制度です。

上限金額が『40万円か50万円』と書きましたが、通常(平成26年1月1日~平成33年3月31日まで)は40万円が上限となっています。

上限が50万円になる条件は以下の通りです。

①認定長期優良住宅

長期優良住宅は住宅ローン控除意外に、

・不動産取得税

・固定資産税

・登録免許税

の減税も受けられます。

②認定低炭素住宅

※どちらも認定となりますので設計段階までに自分の家が認定の住宅になるのかをきちんと確認しておいてください。後からでは認定されません。また、火災保険の金額にも関わってきますのでハウスメーカーや工務店で確認してみてください。

上限額については説明しましたが、実際の控除額については所得税と住民税をいくら払っているかで決まってきます。(ある程度年収でもわかりますので、検索してみてください)

『頭金をいくら入れるか』

頭金についての考え方ですが、さっきも書いた通り、昔は10%程度は頭金として準備するというのが普通でした。

現在は『住宅ローン控除』のように初めの10年間は借り入れる金額が多少変動しても戻ってくるお金もあることと、まだまだ低金利が続いていることから『無理して頭金を入れる必要は無い!』と個人的には思っています。月々の支払いを少しでも抑えたい人などは頭金を入れて返済額を減らすことをお勧めします。

ただし、フラット35など特定のローンでは頭金を10%準備すれば金利の優遇もありますのできちんと調べて、理解した上で決めましょう!

一条工務店のローンは頭金を10%入れられるのならかなりのメリットがあると思います。

『まとめ』

今回、住宅ローンを組むための流れや控除、頭金の考え方などについて記事を書きました。住宅はおそらく人生で一番高価な買い物になりますので、ローンを組む前にきちんとした知識を持って(教えてもらって)後悔しないようにしてください。

『知らなかった』では諦めきれないくらいの金額が変わってくることもあります・・・それではまたm(_ _)m

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